상가 수익률 계산 이것만 알면 실패 없다

 

상가 투자의 핵심은 수익률 계산입니다. 실수익률, 공실률 반영법, 투자금 구성 등 수익률 계산에 필요한 모든 요소를 실제 예시와 함께 정리했습니다. 빠르게 계산법을 확인하려면 아래 버튼을 눌러주세요.

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1. 수익률의 종류 이해하기

수익률 종류	계산 방식	설명
기대수익률	월세 x 12 ÷ 매입가	단순 계산 (운영비 미반영)
실수익률	(연 임대수입 – 연 비용) ÷ 총 투자금 × 100	실제 반영 수익률
자기자본수익률	연 순수익 ÷ 자기자본	대출 포함 시 핵심 지표

✅ 실수익률과 자기자본수익률은 반드시 확인해야 합니다.

2. 실수익률 계산 공식

실수익률 = (연 임대료 – 연 관리비 – 기타 비용) ÷ 총 투자금 × 100

예시 ①: 대출 없이 매입

• 매입가: 5억 원
• 월세: 200만 원 → 연 2,400만 원
• 관리비: 연 240만 원
• 기타 비용: 연 120만 원
• 총 투자금: 5.3억 원

👉 실수익률 = (2,400 – 240 – 120) ÷ 5.3억 × 100 = 3.8%

3. 공실률 반영 방법

상가는 연중 공실이 1개월만 생겨도 수익률이 크게 하락할 수 있습니다.

예시 ②: 위 사례에 공실 1개월 추가

• 월세 1개월 손실: 200만 원
• 실 수익 = 2,400 – 200 – 240 – 120 = 1,840만 원
• 실수익률 = 1,840 ÷ 5.3억 × 100 = 3.47%

✅ 공실 한 달로도 수익률은 눈에 띄게 감소합니다.

4. 자기자본수익률 계산법 (대출 활용 시)

자기자본수익률 = 연 순수익 ÷ 자기자본 × 100

예시 ③: 5억 상가 / 대출 3억 / 자기자본 2억

• 월세: 200만 원 → 연 2,400만 원
• 대출이자: 연 900만 원 (연 3%)
• 관리비 + 기타비용: 연 360만 원
• 순수익 = 2,400 – 900 – 360 = 1,140만 원
• 자기자본수익률 = 1,140 ÷ 2억 × 100 = 5.7%

💡 대출을 활용하면 실수익률보다 높은 수익률 달성 가능

5. 투자금 구성에 따른 수익률 차이

항목	포함 여부
매입가	기본 투자금에 포함
취득세	총 투자금에 포함
중개보수	정확한 수익률 위해 포함
리모델링 비용	포함 시 수익률 하락
공실 가능성	시뮬레이션에 반영 필요

✅ 모든 부대비용을 포함해야 실제 수익률이 정확해집니다.

6. 마무리

수익형 부동산의 핵심은 "얼마에 사느냐"가 아니라, "얼마를 버느냐"입니다.

• ✔️ 기대수익률만 보고 투자하면 오산
• ✔️ 공실, 비용, 이자 반영한 실수익률 확인 필수
• ✔️ 대출 시 자기자본수익률까지 반드시 확인

지금 보고 있는 상가, 진짜 수익률은 몇 퍼센트인가요?