부동산 자녀 증여 이것 안 보면 세금폭탄 맞습니다

 

부동산을 자녀에게 증여할 때는 단순히 증여세만 보면 안 됩니다. 취득세, 자금출처 조사, 과세 이슈까지 반드시 사전에 점검해야 할 유의사항을 정리했습니다. 빠르게 체크하려면 아래 글을 읽어주세요.

증여세 세율 계산 확인하기👆

1. 증여세 외에도 취득세가 붙는다

자녀에게 부동산을 증여하면, 증여세 + 취득세(12%)가 동시에 발생합니다.

세금 종류	세율	기준
증여세	10~50%	과세표준 구간별 누진세율
취득세	12% 고정	시가 기준 (공시가 또는 감정가)

예시: 5억 아파트 증여 시 → 증여세 약 5,000만~1억 + 취득세 6천만 원 발생 가능

2. 자금출처 조사를 피할 수 없다

자녀 명의로 부동산을 구매하거나 증여하는 경우, 자금출처조사 대상이 됩니다.

• 소득이 없는 성인 또는 미성년자 → 고위험
• 증여세 신고 없이 실거래 형태로 위장 → 과세 위험
• 자금 흐름이 불투명하면 증여세 + 가산세 발생

✅ 사전신고 + 자금 흐름 입증이 필수입니다.

3. 유의사항 체크리스트

항목	설명
10년 내 증여 합산	이전 증여 포함해 공제 초과 시 전체 과세
감정가 과소신고	시가보다 낮게 신고 시 추징 가능
공동명의 증여	지분별로 계산되므로 전략적 판단 필요
취득세 감면 없음	매매보다 총세금이 더 많을 수 있음

4. 절세 전략

• 10년 주기 분할 증여로 공제 반복 적용
• 현금 증여 → 자녀 명의 구입 시 자금 흐름 입증이 중요
• 공시가 낮을 때 증여 → 세금 최소화
• 감정평가서 활용 → 실거래가보다 유리한 평가 가능

5. 증여 후 양도 시 유의점

자녀가 증여받은 부동산을 추후 매도하면 양도차익이 커져 양도세 폭탄이 발생할 수 있습니다.

→ 취득가액은 증여 당시 시가이므로, 향후 매도 시 양도차익이 더 커짐

6. 마무리

자녀에게 부동산을 증여할 때는 증여세, 취득세, 자금출처조사, 향후 양도세까지 전반을 고려해야 합니다.

2025년 기준, 세무조사와 과세 기준은 점점 강화되고 있으므로, 단순 이전이 아닌 전략적인 증여가 필요합니다.

📌 지금 증여를 고민하고 계신다면, 반드시 전문가와의 상담과 사전 시뮬레이션을 먼저 진행하세요!