부동산 양도소득세 계산법 이렇게 하면 정확합니다

 

부동산을 팔 때 내야 하는 양도소득세는 생각보다 복잡합니다. 실거래가, 보유기간, 거주기간, 공제항목까지 정확하게 계산하는 방법을 사례와 함께 알려드립니다. 빠르게 계산법을 확인하려면 아래 글을 읽어주세요.

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1. 양도소득세란?

양도소득세는 부동산(아파트, 상가, 토지 등)을 팔아서 생긴 이익에 부과되는 세금입니다. 이익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 로 계산됩니다.

즉, 실거래가 기준으로 차익을 계산하고, 각종 공제를 적용한 후 세율을 곱해 최종 세금을 산출합니다.

2. 기본 계산 공식

① 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비  
② 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제  
③ 산출세액 = 과세표준 × 세율  
④ 결정세액 = 산출세액 – 세액공제 또는 감면

3. 세율 구조 (2025년 기준)

과세표준	세율
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1.5억 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
10억 원 이하	42%
10억 초과	45%

※ 다주택자는 최대 20% 중과세율 추가 / 조정대상지역 여부에 따라 세율 변동

4. 주요 공제 항목

항목	내용
장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제
1세대 1주택 비과세	보유 2년 + 거주 2년(조정지역) 시 9억까지 비과세
필요경비	중개수수료, 리모델링비, 취득세 등 공제 가능
기본공제	양도소득 연 250만 원 공제

5. 실제 계산 사례

💬 사례 1: 1주택자 비과세 요건 충족

• 2018년 3월 취득 → 2025년 4월 매도
• 보유 7년, 거주 4년 → 비과세 요건 충족
• 양도가액: 10억 / 취득가액: 5억

계산: 9억까지 비과세, 과세 대상 1억 → 장기보유공제 적용 → 실납부세액 매우 낮음

💬 사례 2: 조정지역 내 다주택자 매도

• 보유 4년 / 양도가 12억 / 취득가 6억 / 필요경비 2천만 원
• 양도차익: 6억 - 0.2억 = 5.8억
• 장기보유공제 6% 적용 → 3,480만 원
• 과세표준: 5.8억 - 3,480만 = 약 5.45억

세금: 일반세율 + 중과세율 적용 → 약 2.4억 납부 예상

6. 절세 체크리스트

• ✅ 실거주 요건(2년 이상) 충족 여부 확인
• ✅ 중개수수료, 취득세 등 필요경비 증빙 확보
• ✅ 분할매도, 공동명의 등 전략적 활용
• ✅ 양도 시점 조절로 과세연도 유리하게
• ✅ 전문가(세무사) 상담 필수

7. 마무리

양도소득세는 단순 차익보다 보유기간, 거주여부, 지역 규제에 따라 큰 차이를 보입니다.

특히 다주택자의 경우는 수천만 원에서 억 단위 차이까지 발생할 수 있으므로, 반드시 사전 시뮬레이션과 절세 전략을 확인해야 합니다.

지금 매도 계획이 있으시다면, 세금부터 체크해보세요!